Vastgoed X²

Consultancy, begeleiding & bemiddeling bij aankoop en verkoop van (project)gronden.

Naakte projectgrond versus vergunde projectgrond

Natuurlijk bent u als eigenaar nieuwsgierig naar de waarde van uw grond en wil u bij verkoop een maximaal rendement behalen.
Voor vergunde, bouwrijpe grond is de waarde gemakkelijk te bepalen. Alle procedures zijn doorlopen, het aantal kavels is gekend en alle kosten voor het bouwrijp maken van de grond, zijn eventueel gemaakt of gekend.

Voor bouwgrond waar nog geen stedenbouwkundige bouw- of omgevingsvergunning is uitgereikt, is de bepaling van de waarde veel complexer.

Statistieken kunnen u geen raad geven want de gemiddelde prijzen houden geen rekening met het onderscheid tussen landbouwgrond, bos, recreatiegebied, bouwgrond of projectgrond.

Zomaar een algemene richtprijs geven voor 'naakte', onvergunde projectgrond is niet mogelijk en zou uiterst onprofessioneel zijn. De mogelijk toekomstige waarde van de grond hangt immers af van tal van verschillende parameters en factoren. Bovendien dient men een onderscheid te maken tussen de waarde en de prijs van de grond.

Welke factoren beïnvloeden de huidige en mogelijk toekomstige waarde van uw grond ?

Omgeving
Ligging / oriëntatie / uitzicht
Oppervlakte
Grootte
Morfologie van de grond zoals voorgevelbreedte /perceeldiepte / vorm
Bodemstructuur / samenstelling van de grond / drainage
Het niveau
Afbraak bouwvallige constructies
Nutsvoorzieningen
V/T ( maximaal bebouwbare gedeelte van de grond )
Archeologie
Toegevoegde landschappelijke, historische, culturele of maatschappelijke waarde
Juridische restricties
De huidige en/of toekomstige economische conjunctuur
Maatschappelijke / sociale factoren
Lokale belastingen
Meso/macro- of microniveau
Vraag- en aanbod
Parkeernormen
Voorkooprecht
Erfdienstbaarheden / nevenrechten
Bepaalde randvoorwaarden die opgelegd kunnen worden door de gemeente ( zoals bijvoorbeeld het aanleggen van een park, straat, speeltuin, … )
Bouwvoorschriften/ bestemming / functionaliteit / utiliteit
Is er reeds een vergunning ?
De grondexploitatiewaarde / toekomstige verhuurwaarde
Wat zijn de bouwkosten van het eventueel realiseerbare project ?
Risico's voor de ontwikkelaar

Welke zaken dienen eveneens onderzocht te worden om de waarde van uw (project)grond zo goed mogelijk te bepalen ?

Watertoets
Gewestplanmatige bestemming
Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen ( RSV )
Beleidsplan Ruimte Vlaanderen
Is er een BPA of RUP van Toepassing ?
Staan er elektriciteitsmasten in de buurt ? Industrie ?
De mobi-score / verkeersstromen
De stedenbouwkundige verordeningen
Staan er bomen op het perceel ? Zo ja, welke ? Is er boscompensatie van toepassing ?
Dient er rekening gehouden te worden met afbraak- of saneringskosten ?

8 bijkomende elementen die de prijs voor uw (al-dan-niet vergunde project-)grond sterk (kunnen) beïnvloeden :

De marktwaarde van het eindproduct
De studie- en ontwikkelingskosten
De keuze van de architect
De bouw- en promotiekosten
De winstmarge van de ontwikkelaar
Type verkoopovereenkomst
De huidige en voorspelde rentevoet
Termijn van het vergunningstraject.

Elke projectontwikkelaar heeft zijn eigen product, stijl, architect en doelgroep. Al naargelang de verschillende parameters hebben deze een belangrijke impact op de marktwaarde van het eindproduct.

Het gekozen eindproduct zal een effect sorteren op de prijs voor uw grond. Woningen, kantoren, appartementen….. ze hebben elk hun eigen specifieke business- en opbrengstmodel en hun rendement zal verschillen al naar gelang de bestemmingsmogelijkheden en alle bovengenoemde factoren.

CONCLUSIE :
Zowel het taxeren van u onroerend goed al het kiezen van de juiste bouwpromotor en dito verkoopovereenkomst is een complex gegeven dat u beter aan de expertise van een professional overlaat.